一、推荐理由

本案明确了因借贷而引发的虚假房屋买卖合同不应受司法保护，即对于因借贷而引发的房屋买卖合同，房屋权利人并无真实出售房屋的意思表示，债权人、受托人、买受人之间恶意串通损害房屋权利人的虚假交易应认定无效。

二、基本信息

案号：（2016）沪01民终11033号

案件类型：民事

案由：房屋买卖合同纠纷

审理法院：上海市第一中级人民法院

审理程序：二审

裁判日期：2017-01-09

主审法官：叶兰

三、关键词

恶意串通；房屋买卖

四、案情摘要

郭敏上诉请求，撤销原审判决，改判支持郭敏原审全部诉讼请求。事实和理由：郭敏由始至终没有出售房屋的意思表示，王卓伟出售上海市奉贤区XX村XX幢XX号XX、复XX房屋（以下简称系争房屋）的代理行为具有明显恶意，且李兴与戚荃钧、王卓伟之间存在恶意串通，原审法院认定李兴构成善意取得错误。李兴辩称，王卓伟有权代理郭敏出售房屋，李兴已经支付了房屋的合理对价，房屋也已经完成了过户登记并且实际交付，故买卖合同合法有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。戚荃钧辩称，戚荃钧与郭敏之间存在借款关系，戚荃钧与李兴之间也不存在恶意串通。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王卓伟未作答辩。郭敏向一审法院起诉请求：1、确认王卓伟代郭敏与李兴签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、李兴协助郭敏完成房屋产权人变更手续；3、本案诉讼费用、保全费用由李兴承担。原审庭审中，郭敏增加诉讼请求4、李兴归还郭敏家具及郭敏财产。一审法院认定事实：2013年4月9日，郭敏与戚荃钧、王卓伟前往上海市东方公证处，经公证郭敏与戚荃钧签订《房地产抵押借款合同》，约定郭敏向戚荃钧借款600，000元（人民币，下同），借期三个月，自2013年4月9日至2013年7月8日止，月利率为1．8％；并约定郭敏以其所有的系争房屋为借款进行抵押，房地产总价值1，200，000元。经公证，郭敏与王卓伟签订《委托书》，载明：因郭敏无法亲自办理出售系争房屋相关事宜，特委托王卓伟为代理人，就系争房屋代表郭敏办理下列附录中所列的全部事项（附录载明：代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为办理变更或注销房地产抵押登记、代为交房、等等）；郭敏在上述代理权限内就系争房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，郭敏均予认可，委托的期限自2013年10月9日起至2014年4月8日止。2013年4月15日，上海市东方公证处出具了（2013）沪东证字第14500号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2013）沪东证字第14501号公证书。嗣后，戚荃钧履行出借义务，郭敏与戚荃钧就系争房屋办理了抵押登记。经郭敏支付了几次借款利息，戚荃钧于2013年10月9日同意借款延期至2013年11月9日。一审另查明，李兴与戚荃钧系朋友关系。自上述借款到期后，郭敏未如数归还借款。后李兴向王卓伟购买系争房屋，2014年2月18日，李兴按王卓伟的指示向戚荃钧支付了房款100，000元。2014年2月21日，王卓伟代理郭敏与李兴就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房价1，100，000元。2014年4月1日，李兴向戚荃钧支付了280，000元。戚荃钧撤销了系争房屋的抵押登记，李兴和王卓伟于2014年4月3日办理了系争房屋的过户手续。嗣后，李兴向戚荃钧付清了全部房款（其中通过银行转账的共1，097，700元，余款2，300元为现金支付）。房屋买卖成交后，王卓伟也将系争房屋交付给了李兴。李兴缴纳了2015年系争房屋的物业费。2015年12月31日，郭敏向上海市公安局奉贤分局西渡派出所报警，称系争房屋门打不开，恐有情况，请民警到场处理。派出所告知郭敏，借贷纠纷，到相关部门解决；并出具了上海市公安局案（事）件接报回执单。一审法院认为，本案中涉及多个法律关系：郭敏与戚荃钧之间的借款关系，和为借款以系争房屋设定抵押的担保关系；郭敏与王卓伟之间的委托关系；以及王卓伟代理郭敏与李兴之间的房屋买卖合同关系。本案系争的为上述房屋买卖合同关系，其他法律关系不在本案处理范围之内。首先，郭敏提出了王卓伟出卖系争房屋未经郭敏同意，出卖房屋并非郭敏真实意思的意见。对此，法院认为，本案房屋买卖合同关系中，郭敏经公证委托了王卓伟出卖系争房屋，王卓伟在房屋买卖合同关系中的代理行为是有权代理。王卓伟在公证书确定的委托期限内，按委托权限与李兴发生的签约、交付、过户等行为就是郭敏授权与同意的行为。其次，郭敏还提出了李兴与戚荃钧恶意串通，侵害了郭敏的合法权益，故房屋买卖合同无效的观点。对此，法院认为，本案房屋买卖合同关系中，合同的双方当事人仅为买受方李兴，出卖方郭敏，以及出卖方代理人王卓伟。李兴与戚荃钧的朋友关系不足以证明两者存在恶意串通行为；且戚荃钧不属于本案房屋买卖合同关系的当事人，即使两者存在沟通，在房屋买卖合同关系中亦不属恶意串通。而李兴与王卓伟是否存在恶意串通行为，郭敏也未提供证据证明。另外，从房屋价款看，郭敏与戚荃钧之间《房地产抵押借款合同》约定的房屋价格为1，200，000元，而本案房屋买卖成交价为1，100，000元，并不存在明显低于市场价的情形，故亦不属侵害了郭敏的利益。根据我国法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。王卓伟代理郭敏与李兴签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，郭敏应对该《上海市房地产买卖合同》承担民事责任。在合同履行过程中，李兴为顺利过户，须涤除系争房屋上设定的抵押，李兴按出卖方代理人王卓伟的示意，将全部房款支付给了抵押权人即戚荃钧，为有效支付方式。至于李兴支付戚荃钧的房款是否多于郭敏与戚荃钧的借款，或者多付具体金额，需在郭敏与戚荃钧之间的借款关系中予以确定，无法在本案中作出处理。且王卓伟已将房屋交付于李兴，并已办理了房屋过户手续，系争房屋买卖合同已履行完毕。关于郭敏提出的其与戚荃钧之间的借款，郭敏是否实际取得具体的借款金额；郭敏转账至李兴账户的钱款是代郭敏父亲归还戚荃钧的借款，还是郭敏支付戚荃钧的借款利息，均属其他法律关系，不在本案处理范围之内，法院不作认定。综上，郭敏请求判令系争房屋买卖合同无效，请求判令李兴将系争房屋过户回郭敏名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。对于郭敏请求李兴归还郭敏家具及郭敏财产的诉讼请求，李兴否认交付系争房屋时房屋内尚有郭敏的财物，郭敏也未举证证明李兴占有郭敏所述财物，故法院对该事实难以确认，对郭敏的该诉讼请求难以支持。一审法院判决：驳回郭敏的全部诉讼请求。案件受理费21，700元，诉讼保全费5，000元，由郭敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。

五、争议焦点

因借贷而引发的虚假房屋买卖合同之效力如何认定，即受托人在未告知委托人的情况下擅自出售房屋，其签订的房屋买卖合同是否有效。

六、裁判要点

债务人为借贷目的在自有房屋上设立抵押同时出具公证委托书，当债务人未能清偿到期债务，持有债务人委托书的受托人签订房屋买卖合同将房屋出售，对于此类因借贷而引发的房屋买卖合同，房屋权利人并无真实出售房屋的意思表示，且极易存在债权人、受托人、买受人之间恶意串通损害房屋权利人的情形，故应当对交易的真实性、合法性进行严格审查，对于损害房屋权利人权益的虚假交易应认定无效，避免民间高利借贷行为通过司法途径合法化。

七、适用法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项

(免责声明：文章仅代表作者观点，版权归原作者所有。因转载众多，未能与原作者逐一联系。如有侵权烦请告知，我们将及时更正或删除。）