在房屋买卖合同约定的过户时间届至或过户条件满足时，如果买受人不具备购房资格，现在的司法实务大多数是支持解除合同。究其原因，应该是主要考虑到法律关系的稳定性，解除的依据主要是法定解除。而解除的后果，则考虑是否受新政的影响：不受新政的影响，则买受人构成违约；受新政影响，则双方互相不负违约责任（有些法院认为如果房价上涨过多，卖售人要给予买受人一些补偿）。

一、合同解除的原因和依据

1、合同解除的原因

房屋买受人不具备购房资格，则不能完成过户，法律关系就会长时间处于不稳定的状态，比如：（1）房屋如果被另案查封，则即便买受人具备了购房资格，也可能会履行不能，这可能就会导致卖售人对买受人违约，需要向买受人承担违约责任。（2）房屋因另案的生效法律文书可能会被强制执行，这可能就会导致卖售人对买受人违约，需要向买受人承担违约责任。（3）房屋被政府征收（拆迁），则可能产生很复杂的法律关系，很容易引起买卖双方之间的纠纷。（4）买受人一房二卖，且已完成过户给后者，则可能会在三者之间产生复杂的纠纷。如果买受人一直不交社保或个税，则一直无法过户，或者限购政策再度加强，法律关系就会长期处于不稳定的状态。另外，还可能给卖售人造成损失，比如，卖售人因标的房屋不能过户到买受人名下，导致卖售人不能购买新的房屋，或者错过了房价较低的购房时机。以上原因可能是法院支持解除合同的主要原因。

2、合同解除的依据

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】

（1）约定解除

如果房屋买卖双方所签订的合同约定了由于买受人不具备购房资格导致无法过户则房屋买卖双方任何一方都有权解除合同的，则从其约定，卖售人有权解除合同。

但是，如果双方约定的是由于买受人不具备购房资格则等待买受人具备购房资格时再办理过户手续，则卖售人无权解除合同。

简单讲，即有约定的从约定。

（2）法定解除

《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

a.不可抗力

《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”有些法院认为，新的限购政策的出台导致买房人不具备购房资格，应当属于不可抗力，并据此解除合同。如：（2016）沪0113民初12930号民事判决。

b.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的

适用这个条款需要解释两个概念“违约”、“合同目的”。看房屋买卖合同，有些约定了过户是买卖双方共同的义务，有些只强调了过户是卖售人的义务。但是，不论合同上是否明确载明买受人有义务配合过户，根据交易流程，过户需要买卖双方共同办理才能完成，因此说过户是卖售人的义务，也是买受人的义务。买受人不履行此义务即构成违约。再说合同目的，有些法院认为卖售人的合同目的是取得房款，取得房子的所有权是买受人的合同目的，只要卖售人取得了全部房款，不过户不影响卖售人的合同目的实现。其实这种说法不太准确，有些机械。因为房子不过户到买受人名下，就还在卖售人名下，卖售人无法将之提存以完成自己过户的义务，这就会给卖售人带来很多潜在的成本和法律风险，也可能会给卖售人另外购房带来购房资格上的障碍。因此，将房屋过户到买受人名下也是卖售人的一个很重要的合同目的。（2018）沪01民终163号民事判决的观点和此观点很类似。

c.情势变更

《合同法解释二》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。有些法院认为新的限购政策属于情势变更因素，因新的限购政策导致的合同无法履行，当事人可以基于情势变更原则解除合同。当然，有些法院变通请示变更原则为因不可归责于双方当事人的事由导致合同无法履行，并以此为由解除合同。

二、合同解除的法律后果

1、由于新的限购政策导致购房者失去购房资格，导致房屋买卖合同不能按照约定的时间过户，房屋买卖双方互相不负违约责任。但是，在房价上涨较多的背景下，有些法院基于所谓的公平原则判决卖售人给予买受人一定的补偿。但是，不论是《合同法》及其司法解释，还是《民法总则》等法律司法解释在合同责任中并未规定所谓的公平责任。

2、购房者没有购房资格和新的限购政策无关，即便没有新的限购政策，购房者也没有购房资格，买受人需向卖售人承担违约责任。

三、参考案例（裁判观点摘要）

根据上海市青浦区人民法院、上海市宝山区人民法院、上海市第二中级人民法院、上海市第一中级人民法院等法院的相关案例，由于房屋买受人没有购房资格导致合同履行不能的，应当认定为房屋买受人构成违约，卖售人有权解除合同并向买受人主张违约责任。其中，若房屋买受人没有购房资格是由于签订买卖合同之后新的限购政策的影响，则应当认定为因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能，卖售人有权解除合同，双方互相不承担违约责任。

上海市青浦区人民法院（2018）沪0118民初4661号民事判决认为，买受人知自己属于限购对象仍与卖售人签订《购房协议》，事后再拒绝履行《购房协议》约定的签约义务，显属违约，按照约定，其无权要求返还已支付的定金。

上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3058号民事判决认为，因房屋买受人购房受限，双方的合同再继续履行显属不当，应当予以解除。因出售方承诺因限售导致合同解除的，不追究买受人的违约责任，因此卖售人要求买受人承担违约责任的诉请不予支持。

上海市青浦区人民法院（2016）沪0118民初4222号民事判决书认为，因2016年3月25日上海市出台了新的购房政策，导致原告不符合新的购房资质，双方无法签订买卖合同，属于情事变更。双方之间的居间合同因不能实现合同之目的，应予以解除。合同解除后，原告有权要求被告返还定金2万元。原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

上海市宝山区人民法院（2018）沪0113民初16308号民事判决认为，房屋买受人属于限购对象，合同履行不能，卖售人有权解除合同。

上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初16710号民事判决认为，由于房屋买受人属于限购对象导致房屋买卖双方签订的房屋买卖合同无法履行，房屋买受人构成违约，应当承担违约损害赔偿责任。

上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初3635号民事判决认为，房屋买受人不具备在沪购房资格，并明确表示不再继续履行合同，已构成违约，应承担违约责任。

上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第818号民事判决认为，限购政策在房屋买卖双方签订合同前即已发布，而限购政策系政府公开信息，原告作为购买方应当了解自己是否具备购房资格。现因房屋买受人不具备购房资格，且在合同约定的付款时间未支付相应的首付款，进而导致双方买卖合同无法履行，系房屋买受人违约，房屋卖售人有权没收定金。

上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第634号民事判决认为，房屋买受人先与中介公司签订了居间协议，此时尚未出台沪七条限购政策。在房屋卖售人签署居间协议时，沪七条限购政策已经出台，房屋卖售人在询问房屋买受人是否有购房资格，房屋买受人表示其可以购房的情况下，房屋卖售人才在居间协议上签字。此后即使因为限购政策房屋买受人不能购房，责任也不在房屋卖售人。按照居间协议约定，双方应于2013年11月26日至中介公司处签订《上海市房地产买卖合同》，后因房屋买受人无法办理贷款，致使双方无法签订《上海市房地产买卖合同》，故双方交易无法继续履行的责任在房屋买受人。按照协议约定，房屋卖售人有权没收房屋买受人定金。

上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第923号民事判决认为，房屋买卖合同签订后，因房屋买受人限购导致系争房屋无法进行过户，合同约定的过户时间已过，房屋买受人仍无法满足过户条件。据此，双方的买卖合同目的已无法实现，合同应当解除。【注：本判决书在裁判文书网查不到，但判决内容在（2014）宝民三（民）初字第87号民事判决书中有所体现。】

上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初12930号民事判决认为，新的限购政策属于不可预测、不可避免和不可克服的不可抗力情形，双方互相不负违约责任。卖售人返还已收款项并归还自合同解除之日起算的利息。

上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初7173号民事判决认为，房屋买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》后，上海市政府颁布房产新政，按新政规定，房屋买受人不具备购房资格，合同无法继续履行，房屋买受人要求解除合同的请求，予以支持。房屋买卖双方都不构成违约，互相不承担违约责任，房屋卖售人将收取的房款返还买受人。

上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初11945号民事判决认为，房屋买卖双方合同签订以后，上海市政府于2016年3月25日颁布房产新政，房屋买受人因此丧失购房资格，房屋买受人要求解除合同并返还定金，应予支持。房屋买卖双方都不构成违约，房屋买受人要求房屋卖售人赔偿利息损失不予支持，房屋卖售人要求没收定金不予支持。

上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初7702号民事判决认为，因新的限购政策导致房屋买受人不能按照原协议的约定与房屋卖售人签订网签合同，房屋买受人不构成违约。现双方均要求解除合同，法院予以准许。合同解除后，房屋卖售人应当返还已收房款。房屋买受人要求房屋卖售人支付利息，缺乏依据。

上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终974号民事判决认为，由于房屋买受人属于限购对象导致房屋买卖双方签订的房屋买卖合同无法履行，房屋买受人构成违约，应当承担违约损害赔偿责任。房屋买受人称卖售人在签订上述合同时明确知晓买受人不具备购房资格，且双方均信赖房产中介能够为买受人包装至符合购房资格，但买受人提供的证据尚不能证明其上述说法，且即使卖售人确实知晓陈国琴在订立房屋买卖合同时不具备购房资格，在双方未作出明确约定的情况下，亦不能仅据此认为买受人无需承担因自身限购而不能履行合同时的违约责任。

上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终11340号民事判决书认为，房屋买受人系因不符合“3.25”新政出台之前的限购政策、不具备购房资格，从而未能办理系争房屋的产权转移登记手续。易言之，房屋买受人与房屋卖售人的房屋买卖合同无法履行的原因并非“3.25”新政内容所致。房屋买受人应事先了解自己是否具备购房资格，故房屋买受人对于合同未能按约履行存在过错，并构成根本性违约，根据合同约定房屋卖售人有权解除合同并要求房屋买受人承担违约金。

上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终3133号民事判决认为，一审上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初20025号民事判决观点正确，即：因本市房地产买卖交易受限购政策影响，交易双方在进行买卖交易时均应审慎确定自身是否符合相关限购规定。双方当事人签订的示范文本的《上海市房地产买卖合同》中，明确告知“非本市户籍居民家庭本市购买住房缴纳税收或社保年限……调整为‘能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上’”，而本案中房屋买受人作为非本市户籍居民，理应知晓并确保在签订房屋买卖合同时符合该政策规定。而房屋买受人调取的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示，截止双方签订房屋买卖合同之日，即2016年1月5日，房屋买受人未满足累计缴纳社保满2年以上的条件。故双方当事人所签订的《上海市房地产买卖合同》客观上存在履行障碍，致使合同目的无法达成，依法应予解除。合同解除非房屋卖售人违约造成，故房屋买受人要求房屋卖售人支付已付房款占用期间利息的主张不予支持。

上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终6312号民事判决认为，曹伟楠作为一名成年购房者，在购房前应对国家公示的限购政策进行充分了解并初步审核自身的购房资格，但曹伟楠未能充分了解相关政策导致双方之间的房屋买卖合同无法履行，曹伟楠的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。

上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第580号民事判决维持了一审上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第357号民事判决。一审判决认为，房屋买卖双方当事人于2013年11月8日就购买系争房屋签订《房地产买卖合同》，当日，相关部门发出住房限购措施的新政，将非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”，但11月8日当日签订的房屋买卖合同仍能按原规定执行，即“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”。然房屋买受人作为非本市户籍居民，其缴纳社保年限累计不满1年以上（不含补缴），故即便不出台购房新政，房屋买受人仍不具备购房资格，无法履行《房地产买卖合同》。房屋卖售人要求解除买卖双方签订的《房地产买卖合同》，依据上述理由，法院依法予以支持。由于合同的解除是由于房屋买受人的原因导致的，故房屋买受人要求房屋卖售人支付已付房款的利息的请求不予支持，房屋卖售人要求买受人赔偿违约金的主张予以适当支持。

上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终163号民事判决认为，本案的争议在于房屋卖售人是否具有合同单方解除权。根据合同约定，双方应于房屋卖售人取得系争房屋小产证后五个工作日内进行网签并办理审税、过户手续，而房屋卖售人系在2017年1月取得了产证，系争房屋也已经满足了上市交易的条件，但根据本市2016年3月出台的购房政策，房屋买受人于该时仍属于限购对象，双方当事人在当时的客观条件下无法依约继续履行，属于履行不能。本院认为，“合同目的”具有整体性，在房屋买卖合同中，转移所有权并进行过户登记系最重要的“合同目的”，该目的需要出卖人与买受人共同配合履行方能实现，而不应以当事人合同地位为准将“合同目的”割裂开来。故一审认定涉案房屋买卖合同于2017年1月属履行不能，其合同目的无法实现，于法不悖，本院予以支持。并且，造成上述合同履行不能的原因系由房屋买受人自身不符合购房条件所造成，虽然其中有本市购房政策变化的因素，但购买动迁安置房本就具有一定的风险，房屋买受人应合理预期，谨慎判断，风险自负，其无权要求在合同履行过程中并无过错的房屋卖售人延长合同履行期限。房屋买受人于2017年4月仍不符合购房条件，早已超过了合同约定的履行期限，被上诉人于该时无论从双方约定还是法律规定来审视，均已具有单方合同解除权，一审据此确认房屋卖售人于该月向房屋买受人发送《合同解除函》的效力，于法不悖，本院予以支持。虽然买受人主张其于本案二审期间已经符合购房条件，但合同已于2017年4月解除，故其要求继续履行的诉请，本院实难支持。

原创：张春光

来源：合同效力实务研究

(免责声明：文章仅代表作者观点，版权归原作者所有。因转载众多，未能与原作者逐一联系。如有侵权烦请告知，我们将及时更正或删除。)