【案情简介】

2013年9月30日，原告吴某与被告张某签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定被告将位于杭州市萧山区某小区8幢1809室的房屋出租给原告使用，租赁期自2013年10月1日起至2016年9月30日，每月租金1550元。该合同签订时，被告收取原告租房保证金1550元。2016年3月22日，原告向被告支付了最后半年的房租9300元。

2016年4月底，因当地拆迁规划等原因，该出租房屋也被列入拆迁范围内。原告曾数次要求被告归还剩余租金及保证金1550元。2016年5月12日，原告从案涉租赁房屋中腾退。然而，被告一直拒绝归还剩余租金及保证金。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、被告向原告返还剩余租金及保证金共计9300元。

本案中最终法院判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同，并判令被告向原告返还剩余租金及保证金共计9300元。

【编者分析】

本案焦点在于原告是否有权主张解除合同。根据《中华人民共合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因案涉租赁房屋已经被列入拆迁范围之中，原告继续租房的合同目的已经不能实现，其情况应属于上述法律规定中的“因不可抗力致使合同目的不能实现”，原告即房屋承租人有权请求解除合同。房屋租赁合同解除后，剩余租期内的租金及保证金对于被告即出租人来说已经构成不当得利，被告应当予以返还。

【编者总结】

寻找并租得一间既称心如意又经济实惠的房子是非常困难的事情，稍不留意还会陷入与房东的各种纠纷之中，其中的法律风险更是考验租客们的智商情商。编者在这里为大家总结一下租房中对于承租人来说最常见的问题及防范措施。

Q：房东说房产证还没办下来，租金便宜环境又好。租or不租？

A：当然不租！

假如该房屋是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，那么承租人与出租方订立的租赁合同无效。没有许可证的房屋说穿了就是违章建筑，不仅它的存在得不到法律认可，并且其本身的安全性也很可能存在问题。建议大家千万不要尝试！同时，承租方也要注意以下问题：

注意核对房东身份

承租方首先应请房东出示身份证件、户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗;其次请房东出示房屋权属证明原件，房屋所有权证或不动产证，若干不动产证尚在办理过程中，那么应当出示房东向原所有权人购买该房屋的房屋买卖合同。

假如你的房东是个二房东，一定要注意非法转租的问题，一手房东是否同意二房东转租也必须提前确认好。

Q：好不容易租了一套中意的房子，克制不住想装修改造的冲动怎么办？

A：要看合同中如何约定，并且有一个关键点要注意。

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院予以支持。

签订合同时，一定要明确出租人是否同意承租人进行装修，同时还要约定合同到期后装修物的处理。同时，需要注意：租房者不得擅自变动房屋结构尤其是主体结构！

Q：房东说：“大家都是是熟人，租房合同口头约定好了嘛，纸质的就不用签了。”

A：当然不行！亲兄弟还明算帐呢！

租房一定要签订租房合同，租房合同内容要具体明确。即使你不了解房屋租赁合同常用版的详细内容是什么，但是你要明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等由谁支付、并列明租赁房屋交付入住前的各项度数和数据，以区分责任。房屋维修及费用也最好写在合同里，以避免以后责任划分不清。还要查看上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。

Q：违约责任该怎么约定？在线等，挺急的……

A：得充分考虑承租方和入住房屋的情况来约定。

比如，出租人逾期交付房屋，可以每日按高于租金标准收取违约金;若出租人擅自收回房屋，可约定一次性承担较高的违约金。此类细节问题，要根据承租人的实际情况和房屋入住情况考虑周全，切不可盲目签订合同。

【结束语】

现代社会，房屋租赁已是一个很普遍的现象，随着人们的法律意识逐渐增强，对于房屋租赁需要注意的事项越来越多，本文也仅是列举了现实生活中及司法实践中经常遇到的问题，当然不能囊括所有的情况，希望你从中有所收获。

作者：浙江丰原律师事务所邹鹏鹏实习律师

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