编者按
近年来，我国房屋租赁市场迅速发展，法院审理的房屋租赁案件呈现逐年增长趋势。以上海市为例，近五年来年均增幅超过10%。租赁合同纠纷案件量保持在民事案件收案数的前五位。为妥善审理该类案件，上海法院集结一线审判业务专家撰写了《房屋租赁合同类案办案要件指南》。 本期刊发房屋租赁合同类案办案要件指南节选之三：《承租人优先购买权的审查要点和裁判规则》。 承租人优先购买权的审查要点 和裁判规则要览 一、涉承租人优先购买权案件一般要件的审查 （一）承租人优先购买权成立要件的审查 【审查要点】 1.租赁合同成立并生效，且在租赁期内。 2.出租人有出卖租赁房屋的行为。 3.承租人须以同等条件购买。 4.承租人未事先放弃优先购买权。 【注意事项】 1.承租人优先购买权的权利人为承租人，不包括次承租人。承租人优先购买权是专属于承租人的权利，不得转让、继承。 2.承租人的优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公用征收等法律关系中则不得行使。对于出卖行为的认定，不要求房屋所有权的实际转移登记，只要出租人与第三人签订房屋买卖合同，使得承租人拥有“同等条件”的基础，即可视作出租人将房屋出卖。 3.对于同等条件的审查，包含以下几方面内容：第一，是否存在其他因素构成“同等条件”，进而影响承租人优先购买权的实现。如不可替代履行或不能以金钱作价的从给付义务等。在价格和交易方式相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要看该条件是否影响出租人的利益，没有影响的不作为同等条件的对照标准。第二，对真实“同等条件”的审查。需审查出租人与第三人在签订买卖合同之时，是否存在恶意串通，用虚拟高额价格、严苛的支付方式和支付期限，规避承租人优先购买权行使的情形。第三，作为“同等条件”最核心条件的“价格”，若系争房屋的备案价格与实际成交价格不一致时，以实际成交价格为准。 4.承租人优先购买权可以事先放弃。房屋租赁合同中明确约定承租人放弃优先购买权，或者承租人以签订承诺书等方式事先放弃优先购买权的，不得再主张承租人优先购买权。 5.承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时，根据最高人民法院（2004）民一他字第29号批复意见，第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性比较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，若承租人承租的部分房屋占房屋总面积一半以上的，则其对出租人的全部房屋享有优先购买权；反之，则不宜认定其享有优先购买权。 【规范指引】 《中华人民共和国民法典》 第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 （二）承租人优先购买权行使要件的审查 【审查要点】 1.出租人依照法律规定履行了通知义务。 2.承租人在法律规定期限内作出了购买的意思表示。 【注意事项】 1.通知的方式。《中华人民共和国民法典》对于通知的形式并未作限制性要求，故书面和口头形式皆可。随着目前经济技术的发展，电子数据也被列入证据的范围，故在审查出租人通知形式时可以更加多样化，如电子邮件、微信、短信等网络应用方式皆可采用。但无论采取什么样的通知形式，皆需以送达承租人为必要要件。 2.对于出卖之前合理期限的确定，按照《城市私有房屋管理条例》和《最高人民法院关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的规定，合理期限为出租人出卖前“三个月”。上述行政法规失效、司法解释条款被废止后，《中华人民共和国民法典》亦未对此作出明确规定，可结合承租人行使优先购买权的期限、筹措资金的时间、市场交易周期、交易习惯等因素综合考虑。 3.承租人作出购买意思表示的方式和期限。承租人应当在收到出租人的通知15日内明确作出购买的意思表示，此处的15日为除斥期间，不适用中止、中断及延长的规定。承租人放弃优先购买权，可以明示也可以默示，明示为承租人收到出租人出卖房屋的通知后，明确表示不购买房屋；默示为承租人未在15日内明确作出购买的意思表示，或者以“不放弃优先购买权”等不明确的意思表示答复。若出租人并未履行其通知义务，应充分考量房屋价值、出租人收益、承租人损失、善意第三人交易安全、交易习惯等因素，综合认定承租人优先购买权的行使期限。 【规范指引】 《中华人民共和国民法典》 第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十三条第一款第五项 证据包括： （五）电子数据； 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十四条 电子数据包括下列信息、电子文件： （一）网页、博客、微博客等网络平台发布的信息； （二）手机短信、电子邮件、即时通信、通讯群组等网络应用服务的通信信息； （三）用户注册信息、身份认证信息、电子交易记录、通信记录、登录日志等信息； （四）文档、图片、音频、视频、数字证书、计算机程序等电子文件； （五）其他以数字化形式存储、处理、传输的能够证明案件事实的信息。 （三）承租人优先购买权除外情形的审查 【审查要点】 以下两种情形，承租人不享有优先购买权： 1.房屋按份共有人行使优先购买权。 2.出租人将房屋出卖给近亲属。 【注意事项】 1.共有分为共同共有和按份共有。在共同共有关系中，法律未赋予部分共同共有人以优先购买权，因此不会发生共有人优先购买权与承租人优先购买权的冲突。按份共有人优先购买权针对的是其他共有人转让的共有房屋份额，而承租人优先购买权针对的是房屋所有权。在部分按份共有人行使优先购买权取得其他共有人共有份额的情形下，房屋承租人并不享有对房屋份额优先购买的权利，两项权利不会发生真正意义上的冲突。 2.近亲属是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。近亲属之间具有紧密的人身联系，在经济活动中，不能等同于一般民事主体之间的简单经济关系，保护这种关系的稳定性及利益的共享性，有利于保护近亲属的合法利益。但需注意对近亲属购买租赁房屋的合法性和真实性进行必要的审查。 【规范指引】 《中华人民共和国民法典》 第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 第七百二十六条第一款 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 第一千零四十五条第二款 配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。 【典型案例】 上海曼登实业有限公司与上海立地房地产公司合同纠纷案［裁判法院：上海市第一中级人民法院；案号：（2015）沪一中民二（民）终字第98号］ 裁判要旨：出租人基于特殊身份关系以低于市场价出卖房屋，承租人一般不能享有优先购买权，此时承租人不符合法律规定的同等条件的要求。 （四）妨碍承租人优先购买权行使要件的审查 【审查要点】 1.承租人优先购买权成立。 2.出租人出售租赁房屋未通知承租人。 3.或者出租人有其他妨害承租人行使优先购买权的行为。 【注意事项】 1.出租人虽然未将出售租赁房屋的事实通知承租人，但有证据证明承租人已经通过其他途径知悉了出租人即将出售租赁房屋的事实，承租人无正当理由未向出租人行使优先购买权的，可以认定承租人放弃了优先购买权。 2.出租人未合理通知承租人，包括未按照合理期限的要求履行通知义务，或者通知的内容不完整、不准确，构成对承租人优先购买权行使的妨害。 3.出租人与第三人恶意串通签订阴阳合同，或者采用欺诈、胁迫等手段迫使承租人放弃优先购买权，也构成对承租人优先购买权行使的妨害。 4.出租人一房二卖，在与承租人订立房屋买卖合同后，又将房屋过户给他人，构成对买卖合同的违约，按照双方买卖合同的约定处理。 二、拍卖房屋承租人优先购买权案件的审查 【审查要点】 1.租赁合同成立并生效。 2.应当于拍卖5日前通知承租人。 3.承租人未参加拍卖即视为放弃优先购买权。 【注意事项】 1.出租人通知承租人的时间，应采取到达主义原则，即在拍卖房屋5日前到达承租人，以保障承租人有充分的时间准备行使优先购买权。 2.通知承租人的方式可以是书面，也可以通过电子邮件、微信等其他可以为承租人知悉的方式。 3.出租人负有通知义务，但也可以由拍卖机构代为通知。但如果拍卖机构或者出租人委托的人未尽通知义务的，应当由出租人承担未合理通知的责任。 4.承租人需要按照拍卖通知或者拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日当场参与竞拍。 5.承租人在参加拍卖中行使优先购买权，不需要提出比其他竞拍人更高的价格，可以依据其他竞拍人提出的最高价为同等价格行使优先购买权。若有更高价，承租人不作表示的，视为承租人放弃优先购买权，拍卖房屋由最高应价人购买。 【规范指引】 《中华人民共和国民法典》 第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 三、折价、变卖房屋承租人优先购买权案件的审查 【审查要点】 1.房屋租赁合同成立并生效。 2.房屋上设立合法有效的抵押权。 3.出租人于折价、变卖之前合理期限通知了承租人。 【注意事项】 《中华人民共和国民法典》虽未规定承租人在出租人将房屋折价、变卖等方式实现抵押权时享有优先购买权，但不论是变卖还是折价，都是参照市场价格实现抵押物的交换价值，以消灭债权。因此，不管买受人是抵押权人还是其他人，承租人均享有同等条件下的优先购买权。优先购买权的行使可参考拍卖房屋的规定。 【规范指引】 《中华人民共和国民法典》 第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 【典型案例】 某门业公司与某银行等案外人执行异议之诉纠纷案［裁判法院：最高人民法院；案号：（2015）民申字第16号］ 裁判要旨：抵押权人就抵押土地使用权实现抵押权时，无论该土地上新增房屋是否属于抵押财产，房屋承租人均不能阻却法院对该土地与地上房屋采取执行措施。 四、侵害优先购买权的救济 （一）侵害优先购买权的责任承担 【审查要点】 承租人可以请求出租人承担损害赔偿责任。 【注意事项】 侵害优先购买权，不应当确认买卖合同无效，而应当由享有优先购买权的承租人向出租人请求承担赔偿责任。此外，若承租人有证据证明该房屋买卖合同存在恶意串通，损害其合法权益，则其可以按照合同无效的相关规定主张合同无效。对于是否支持承租人要求行使优先购买权的请求，若出租人与第三人的买卖合同被确认无效，且出租人仍有意愿再次出售房屋，承租人有权在同等条件下行使优先购买权。 【规范指引】 《中华人民共和国民法典》 第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。 第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第一百七十九条第一款第八项 承担民事责任的方式主要有： （八）赔偿损失； （二）损害赔偿责任的认定标准 【审查要点】 结合承租人的购买意愿、购买能力、同类房屋的寻找难度、同类房屋的差价等因素综合考虑。 【注意事项】 损害赔偿标准以承租人的实际损失为准，故首先需审查承租人的购买能力和真实购买意愿。对于同类房屋的寻找难度，主要体现在承租人因其优先购买权受到损害，另行寻找、租赁、购买同类房屋所支付的必要费用。差价损失则是指承租人优先购买权实现的可得利益损失，即承租人因优先购买权受到侵害，购买同类房屋相比租赁房屋所多支付的房屋差价。 【规范指引】 《中华人民共和国民法典》 第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。 第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。 【典型案例】 李某与韩某等房屋租赁合同纠纷案［裁判法院：山东省济南市中级人民法院；案号：（2016）鲁01民终4094号］ 裁判要旨：不定期租赁合同承租人优先购买权受侵害的，其损失以成交价与市场价之间差价损失、租赁期限长短等综合确定。