涉征收经营性房屋租赁合同纠纷中承租人利益保护问题研究——以债权物权化原则的适用为视角（下）
三、涉征收经营性房屋租赁合同纠纷之实务研习
笔者对27件案件进行研究分类，总结出涉征收经营性房屋租赁合同纠纷中的难点，通过适用债权物权化原则，探寻正确的解决路径。
（一）租赁合同对“房屋遇征收时补偿利益分配”作出约定的情况
在房屋租赁合同中，出租人与承租人常常会对房屋遇征收时合同效力或补偿利益分配作出约定。第一种情况是对遇动迁时租赁合同效力的约定。笔者认为，出租人与承租人对遇动迁时租赁合同效力的约定是对债权的约定，应当认为是有效的。如“承租人在租赁期内遇到政府拆迁等因素，合同终止，双方互不承担违约责任”。第二种情况是租赁合同中对遇动迁时征收补偿利益分配的约定，如“承租人在租赁期内遇到政府拆迁等因素，合同终止，出租人赔偿其三个月租金，承租人不再享有动迁补偿”等。对以上自行约定的情况，实务中存在三种判决类型：（1）予以支持。大部分法院对约定予以支持和认可。（2）认定无效。例如某二审改判的判决书认为：“本案中动迁行为系在租赁合同履行过程中发生的事件，双方在租赁合同中约定的有关动迁的条款均不适用。”（3）适用公平原则。有些案件中承租人在租赁合同中承诺放弃所有补偿利益，而判决认为出租人（被拆迁人）基于公平原则应当予以补偿。笔者认为，租赁权具有物权属性，是承租人对房屋占有和使用权的体现，租赁物所有权变动不应影响租赁权的实现。承租人和出租人对“房屋遇征收时补偿利益分配”的约定是对承租人物权的处分，该约定必须具有合法性，不能违反法律、社会公德，损害社会公共利益，或以侵害他人权利为目的而设立。但是，该约定不能够对抗政府征收行为及《征收补偿协议》的法律效力，即不能够与政府与被征收人签订的《征收补偿协议》中对于补偿利益的分配相矛盾，否则该约定不具有法律效力。
（二）租赁合同未对“房屋遇征收时补偿利益分配”作出约定的情况
有些房屋租赁合同仅约定了征收行为对租赁关系的影响，如合同仅约定“如遇政府拆迁等情况合同终止，双方均不承担违约责任”，或者根本未提及征收行为。对于以上情形，大部分的判决基于公平或是利益权衡均对承租人作出或多或少的补偿。
笔者认为，涉征收经营性房屋租赁合同中承租人的租赁权基于占有而产生，征收行为影响承租人对房屋的占有和经营，在所有权与占有使用权分离的情况下，出租人（被征收人）因被征收所有权而获得的补偿利益，其中的占有部分的补偿利益应由承租人获取。换句话说，承租人可以适用债权物权化原则要求获得房屋占有和使用的征收补偿利益。承租人获得的占有和使用权利的补偿，主要是对其因政府征收行为受到的财产利益（设备搬迁、装潢、证照补贴等）与房屋经营利益（停产停业损失）影响的补偿。这两种补偿中，前者是静态的、现实的、易量化的，应当按照财产的实际归属确定主体。后者是动态的、未来的、难量化的，下文进行重点阐述。
对于经营性利益的补偿（停产停业损失），征收单位往往是按房屋补偿价值的一定比例估算得出，并没有实际对停产停业损失进行精确估算。如果按照承租人具体的停产停业时间来计算征收补偿存在以下问题：承租人很难对于具体的停产停业时间进行举证；承租人由于征收原因“减产”、“营业额下降”等损失难以估量；极易产生承租人为获取更多的停产停业补偿推迟搬迁的情况。对此，笔者主张征收行为“实质影响”的观点，即以《征收补偿协议》的生效为时间节点，认为此时征收行为对承租人利益开始造成了实质性影响。承租人可获得的经营性影响的补偿采用按时段比例的计算方法较为合理，即停产停业损失的总金额乘以从征收补偿协议生效之日到承租人应搬离之日的期间（合同届满）占整个租赁期间的百分比得出承租人应享受的停产停业损失。这种计算方法的优点在于：以补偿协议和租赁合同为基准，计算出承租人在有权占有期间、在应然层面受到停产停业的影响，从而量化出承租人停产停业的损失，相较于公平原则确定的金额更具有合理性和相对的确定性。
（三）合同期满，有权占有的承租人能否享有征收补偿利益
《补偿协议》生效日期发生在不定期租赁合同期间的情况。该问题的关键在于不定期租赁合同中有权占有的承租人是否享有征收补偿利益？依据租赁合同对征收行为是否有约定分为两种情况：合同对政府征收行为有约定，但变更为不定期租赁合同后，该约定是否继续有效？第二种情形是原合同对政府征收行为没有约定的情况。
笔者认为，《合同法》第232条认可了不定期租赁合同的有效性，租赁合同关于征收中具体补偿利益分配的约定应该继续有效并作为法院判决的依据；对于双方没有约定的情况应适用租赁合同履行过程中，租赁合同没有约定征收行为的情形，承租人可以根据适用债权物权”的原则，主张自己对于系争房屋合法占有、使用和经营的权利，以此获得相应的征收补偿。
（四）合同期满，继续占有的承租人能否享有征收补偿利益
1、合同期满且《补偿协议》生效后的无权占有
合同期满且《补偿协议》生效，承租人以其应获取补偿利益为条件拒绝搬出系争房屋的情况，在调查的案件中为5件。以上情况，在实际的案件审理中，无论租赁合同双方是否有约定，大多数判决（4件）否定了承租人的征收补偿利益请求并判决承租人迁出系争房屋，并认为“承租人对拆迁补偿利益的请求不能作为其拒绝搬出房屋的根据。”仅有1件案件认为“承租人可以获得有关的财产补偿和机器搬迁费、货物搬迁费……但不应获得停产停业的损失，理由是‘承租人对系争房屋没有权利’”。笔者认为，该判决存在前后矛盾的情况。根据债权物权化理论，承租人获得物权请求权的根据在于其对房屋的合法占有和使用，因此，拥有合法占有和使用的权利才是承租人获得搬迁费用、停产停业损失等征收补偿的基础，而非将其割裂开来进行分别认定。
2、合同履行期间《补偿协议》生效的继续占有
合同期限内，《补偿协议》生效，具体搬迁日期在合同期满后，承租人以其应获取补偿利益为由拒绝搬出系争房屋的情况，在调查的案件中为5件，生效判决均给予一定补偿。以上情况，案件中双方合同履行完毕意味着租赁关系的终结，对房屋的占有和使用权也转移给出租人，承租人对房屋的占有属非法，承租人未按照合同约定搬出，则应当迁出并支付相应房屋使用费及承担相应的违约责任。然而合同期内《补偿协议》已生效，如上文所述，已对租赁合同关系产生实质性影响，因此仍可适用债权物权化原则，承租人应获得相应征收补偿。
四、涉征收经营性房屋租赁合同纠纷之解决建议
涉征收经营性房屋租赁合同纠纷并非单独的民事类案的审判问题，而是从一个较小的切口反映了当前城市化进程中利益分配矛盾所产生的社会问题的缩影。解决此类问题需要捋顺国家立法、行政执法、司法审判之间的关系，综合运用各种社会治理手段，有效防止立法不科学、行政不作为、司法不统一的情况。
（一）填补承租人获得补偿利益的法律空白
征收行为会影响承租人的生产和经营活动，保护承租人的物权（占有使用权）系立法应有之义。
1、确立承租人相应的被征收主体地位
虽然我们能够通过适用债权物权化的方式来“曲线”解决承租人征收利益补偿的请求权基础问题，“法律规定的空白”的问题不能一直悬而不决。因此建议通过行政立法等方式，填补《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规和规章在完善承租人权益保障方面的立法空白。明确被承租人的占用和经营使用权利得到保护，进一步提高房屋征收和补偿行为的合理性。
2、赋予承租人相应的法律救济权利
由于承租人对因剥夺房屋使用权而产生的补偿费用享有物权请求权，理应参与到征收过程中，因此，当承租人对该部分补偿费用有异议时，应当赋予其相应的救济权利，从程序上保障承租人的利益不受侵犯。如果承租人能够通过行政复议、行政诉讼等手段主张自身的权益，则会减少承租人拒不迁出而导致的征收行为的延缓甚至停滞的情况，从另一方提升了行政效能。
（二）细化政府相关部门的征收补偿行为
政府征收补偿工作关系着公共利益和城市发展，也维系着被拆迁群体的民生和福利。政府部门在征收补偿工作中既要“做好蛋糕”也要“分好蛋糕”。实践中，相关单位与被拆迁人签订的征收补偿协议往往只规定拆迁补偿的种类及数额，对于如何分配、分配给谁并无明确，仅由被拆迁人统一领走。此类案件民事纠纷与行政争议相互交叉、相互牵连、相互影响，如何合理解决争议对保障当事人权利、节省诉讼成本、减少诉累以及法院准确适用法律、维护法律适用的统一性、提高审判效率有着重要的意义。
1、增强承租人的参与度
虽然政府将补偿统一划归被拆迁人的行为并不违反法律的规定，但从被拆迁人追求利益最大化的角度出发，被拆迁人更有可能选择截留所有补偿利益。笔者发现，承租人参与承租房屋的拆迁补偿工作具有滞后性、信息不对称性的劣势：一是承租人对承租房屋被征收的情况完全不知情，仅仅收到出租人的“解除合同通知书”了事，可以想象承租人在得知情况后，必然会通过法律途径甚至采取报复出租人的方式来发泄不满。二是出租人隐瞒拆迁的具体情况。例如，被拆迁人与拆迁单位签订补偿协议，约定“停产停业损失、设备迁移费等承租人的补偿款由被拆迁人一并领取”。被拆迁人领取后，没有将停产停业、设备迁移费等补偿利益交由承租人。正是因为在征收补偿活动中将承租人排除在外，才引发了诉讼案件的增多和社会的不稳定。
2、明晰当事人的权益链
合理有效的行政行为不仅能够提高行政效能，还能够最大限度地减少由此产生的社会纠纷。在涉征收经营性房屋租赁合同纠纷案件中，审判机关往往面临很多困惑：对于此类案件通过行政诉讼还是民事诉讼解决？承租人主张的停产停业损失该从何时开始计算，如何计算？对补偿利益有关事项的计算标准以拆迁补偿协议还是第三方评估机构为准？以上这些问题缺乏明确依据导致审判实践中出现判决不统一的情况。因此，如果行政机关在征收补偿中能够明晰补偿分配、确定责任界限，将助于减少由此带来的司法审判不明确、不统一的问题，进一步减少社会矛盾，维护社会的和谐稳定。
作者：袁甄乙法学硕士，上海市杨浦区人民法院民事审判庭法官助理，多次在上海法院系统学术讨论会获奖。
来源：中国上海司法智库
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