购买厂房，存在很多法律风险，比如：是否具备合法有效的证件？所有权人是否明确？是否存在抵押？是否被法院查封？是否列入拆迁范围？是否存在二次或者多次出售等？任何一种风险，都可能导致巨大的经济损失！

一、厂房产权是否明确？

所谓厂房产权明确，就是要看厂房的产权证明材料，包括土地和厂房是集体所有，还是某一家房地产开发公司所有。

二、厂房是否五证齐全？

何为五证？一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的五证。所谓五证，是指正式的政府立项批文、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证），这也是法律对销售方的基本要求。

我们来具体看一下，这些证书是一些什么样的法律文件？具体流程又是如何？

《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》对工业地产预售的条件做出以下规定：

1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑，政府有权令其拆除。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。

2、政府立项批文是政府管理部门对该项目初步设计、项目建议书的批复。政府单位颁发的正式的立项批文是该项目是否符合有关法规、符合政府政策导向和城市发展规划的一个重要保障。目前政府针对项目的批文又分两种：招商引资形势的项目批文和个人购买的工业用地批文。这两种批文的区别在于前者可以自由分割转让，而后者无权分割转让。如果想要转让，需要将土地回收给政府由政府来挂牌拍卖。所以，如果是个人购买的工业用地批文，一定要看其是否经过政府的挂牌拍卖等流程，如果没有，有风险。同时，个人买地建厂房有法律风险，需要慎重考虑。

3、《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。办理对象主要是房改房和经济适用房。城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。目前很多厂方是农村集体土地，有《农村集体土地使用证》，要提交申请给政府部门，经审核符合“用地面积清楚，界址准确，权属合法，无争议”原则的，才可批准并进行张榜公布，在公布一个月内无单位或个人对其提出争议的，由县人民政府颁发集体土地使用证。需要提醒的是，《国有土地使用证》和《农村集体土地使用证》的法律属性是有区别的。

4、持有《建设用地规划许可证》。这是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。核发的目的是确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的权益。

5、持有《建设工程规划许可证》。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。这是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件，千万买不得。

另外，按照预售的房产计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。

三、厂房是否是否存在抵押、查封等权利瑕疵？

这个不多说了，需要先到不动产登记中心查询一下，是否抵押（《房屋所有权证》和《土地使用权证》会有他项权利记载）；是否查封，是否被行政机关或者司法机关限制等。如果被抵押，抵押权人是否有同意出售的书面意见。

如有上述情形，建议不要买，否则权利人一旦行使该权利，厂房的完整所有权将受到影响。

四、厂房是否处于出租状态？如果出租，承租人是否放弃了优先购买权？

很多企业买厂房的目的是自用，法律上有一个“买卖不破租赁”，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

因此，如厂房处于租赁期，可以要求卖方先解除租约，或者要求承租人出具放弃优先购买权的声明书。

五、厂房是否有房屋共有人？如果有，共有人是否放弃了优先购买权？

其实这回到了第一个问题，如果厂房是别人共有的，当然需要共有人都同意出售。另外，不要单纯相信《授权委托书》，需要进一步核实委托人签名是否真实。如出售人为夫妻中的一方，需要另外一方同时也在出售厂房的协议上签名，或者出具委托另一方出售房屋的经过公证手续的《授权委托书》。

当然，购买厂房还要看清楚整个项目的规划设计和配套设施，是否符合自己的需要、位置以及交通是否便利、未来的升值空间、入驻时间等等。

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