施佳妮
《民法典》“房随地走、地随房走”的规范要义
常鹏翱
北京大学法学院教授，法学博士
摘要
“房随地走、地随房走”是理顺土地和房屋关系的基本规范，其目的不仅在于保持房屋的经济效用，还在于简化建设用地使用权的结构和层级，简化土地物权与房屋所有权关系，这便于界定权利和促进交易。该规范具有严格的构成要件，因而有相应的适用范围，用地建房的过程、限期拆除的违法建筑等不应适用该规范。该规范的法律后果是建设用地使用权和房屋所有权一并转让、抵押或查封。在这两种权利的价值能分离时，当事人约定仅转让或抵押其中一个权利的约定有效，在权利一并转让后，未转让或抵押的权利价值应返还给原权利人。
关键词：土地和房屋的关系；简化权利配置；一并处分或查封；价值分离；处分一个权利的约定有效
一、引言
《民法典》第356、357、397条规定了“房随地走、地随房走”，即通过转让或抵押的方式处分建设用地使用权，附着的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；处分建筑物、构筑物及其附属设施的，占用范围内的建设用地使用权一并处分。该规范看上去简明易懂，但理论和实务的争议不少也不小，如其能否适用于违法建筑、与其相反的约定有无法律意义等。要想准确分析和回答这些争议问题，必须通盘考察“房随地走、地随房走”的规范要义。
为了论述简便，本文把“房随地走、地随房走”规范称为房地一体规范，把建设用地使用权称为地权，把附着于土地的建筑物、构筑物及其附属设施称为房屋，把与地权一并处分的房屋所有权等权利称为房权。
二、规范目的
土地和房屋的物理状态整体性不因空间和时间的转换而有差异，但仅把客观反映土地和房屋的物理状态整体性当作房地一体规范的目的，并不到位。
物理状态的整体性，表明二者的经济效用紧密相关，特别是房屋要想发挥其本有功能，实现经济效用，就离不开土地权利的支持。但单凭它无法证明该规范的独特意义，而且，仅依托这一目的也难以合理解释该规范。
其实，房地一体规范有简化与地权、房权相关的权利配置的目的，具体分述如下。
第一，从历史发展来看，对于彼时刚刚起步的房地产市场而言，房地一体规范简单、明确、实用，堪称交易的助力神器。
第二，我国大陆房地产市场最初采用“认地不认人”的房地产转让原则。根据该原则，地权与出让合同权利义务休戚与共，地权转让，出让合同的权利义务一并转移，无论谁是地权人，都与政府有出让合同关系，这能简化用地关系，便于政府监督地权人按约定开发建设，也便于地权人督促政府按约定供应合适土地。房地一体规范从权利配置方面有力支持了该原则，它们共同推动了房地产权利及交易的简便化。
第三，在功能比较的视角中，与事后限制意思自治的“房不随地走，地不随房走”规范相比，房地一体规范通过事先限制意思自治，获得了减省成本的巨大优势。
综上所述，基于土地和房屋在物理状态上的整体性，房地一体规范把地权和房权的主体强制为同一人，在无需改变土地物权类型、增加地权层级的情况下，简化了地权和房权的关系，为房屋经济效用的保持提供了坚实的制度保障。
三、构成要件
（一）地权和房权的主体同一
该要件是说房地一体规范适用于地权和房权原本同一主体的情形。这主要包含以下内涵。
第一，土地上已然建房，土地和房屋在物理状态上具有整体性，如果土地处在尚未动工建设的状态，房地一体规范就没有适用空间。
第二，地权和房权原本同一主体，强调的是在土地上建房的法律后果是地权和房权归于同一主体，这是适用房地一体规范的基础。至于地权人行使权利自行建房，可能因受其他法律规范的调整，而使地权人并不一定取得房权。
第三，地权和房权的主体因正当事由不同一的，房地一体规范就没有适用余地，如在出让合同约定配建市政公共设施的情形，该设施归国家所有，地权人把地权转让给他人，受让人不能取得该设施的所有权。 第四，在地权人不自行建房，而是把地权出租给他人，由承租人在土地上建房的情形，也不适用房地一体规范。借地建房、合作建房等在他人土地上建房的其他情形也能适用前述结论。
（二）地权适格
地权适格是说房地一体规范指向的地权在法律上具有正当性，能有效地承载房权，并的确具有物权特质。其主要内涵如下。
第一，根据《土地管理法》第4条，房地一体规范指向的地权只能是以建设用地为客体的用益物权，此外的其他土地物权均非该规范的适用对象。
第二，根据《民法典》第349条，当房地一体规范的地权是国有建设用地使用权时，该权利必须已被登记。
第三，根据《土地管理法实施条例》第4条，能适用房地一体规范的集体建设用地使用权也必须已被登记。
第四，综合既往的规定，宅基地使用权应经批准或登记才具有物权地位，才能成为房地一体规范的适用对象。
（三）房权适格
房权适格是说房地一体规范指向的房权有适用该规范的必要性。其内涵主要如下。
第一，房权主要指房屋所有权。以房屋为标的物的其他权利，有相应的制度能保全权利人对房屋的利益。不过，宅基地三权分置的改革扩展了房权的范围，可以包括房屋使用权。
第二，在“地随房走”中，房权在转让时的适格形态是登记的房权，在抵押时的形态可以扩及在建房屋。
第三，在“房随地走”中，必须根据具体情形来定，不能一概而论。首先，房权已然登记的，是适格房权。其次，房屋合法建造并竣工验收备案，尚未登记的，只要补办登记，就能保持登记连续性。再次，房屋合法建造尚未竣工验收备案，属于在建房屋的，与地权一并处分。最后，房屋未合法建造，若主管部门要求地权人限期改正，它应随地权一并处分；若主管部门要求地权人限期拆除，或相关部门依法决定强制拆除，它不应随地权一并处分。
（四）权利转让或处于不经权利人同意即可转让的状态
该要件是说地权或房权进行转让，或发生抵押、查封等事由，它们会使地权或房权将来在特定条件下，不经权利人的同意即可转让。其主要有以下内涵。
第一，在权利转让时，两权异主才有可能，不让这种可能成为现实的任务要由房地一体规范来担当。此外，以地权或房权为客体设立抵押权，在债务人不能清偿时，抵押权人能请求法院拍卖、变卖抵押财产，要适用房地一体规范。与此同理，查封也适用房地一体规范。
第二，地权或房权的转让以登记为要件。办理转移登记，需满足相应的法律要求。
第三，地权或房权的抵押也以登记为要件，受房地一体规范的约束，不能出现仅其中一种权利抵押登记，另一种权利未抵押登记的情形。
第四，法院查封限制了被执行人的处分自由，这种处置遵循的规范与地权转让完全相同，必须在查封时就适用房地一体规范。
四、法律后果
（一）权利一并处分或查封
根据房地一体规范的规范定性，无论是权利人还是法院，最终都无法改变地权和房权一并转让的结果。
在权利人处分的情形，房地一体规范适用于地权或房权的转让和抵押，它因此是物权变动规范。在地权和房权之间，权利人仅处分一个权利的，该规范强制另一个权利同时变动，这是法定的物权变动，不适用依法律行为的物权变动规范，无需登记就能完成变动。作为法律规范，房地一体规范具有公开性，任何人不得以不知有该规范为理由，从事与其不符的行为并取得行为效果，更不得从该行为中受益。
法院在民事强制执行中分别查封地权和房权，并分别办理查封登记，应遵循与抵押登记一样的先来后到顺位排序，由在先的查封登记波及另一个权利，并排斥在后的查封登记。
在不动产统一登记后，地权和房权的首次、变更、转移和注销登记整合在一起，都记载于同一登记簿，这样能准确表征它们的一并转让、抵押或查封，从而确保地权和房权不会异主，为落实房地一体规范提供牢靠的支撑。
（二）仅处分一个权利的约定的法律意义
在实践中，当事人会约定在地权和房权之中仅处分一个权利，另一个权利的权属状态保持不变。这种约定没有改变或排除房地一体规范，而是在该规范发挥实效后，在地权和房权主体同一的前提下，对地权和房权之间的价值关系重新所做的安排。就此而言，作为当事人的自我约束，这种约定有法律意义。以抵押为例，抵押权人意在通过支配抵押财产的价值来确保其债权优先受偿，只要能达到这一目的，抵押财产的形态和范围完全能变通。在不改变地权和房权主体同一的基础上，分离了地权和房权的价值，把其中一部分价值交由抵押权人支配，另一部分价值留给抵押人继续保有，这完全符合抵押权作为价值权的基本定位。
当然，这种认知限定在地权和房权的价值确能分离、能分别评估的情形。在建筑物区分所有权等地权价值被房权吸收的情形，如高层公寓业主在抵押房屋时，即便与抵押权人有前述约定，客观上也实现不了分离地权和房权价值的目的，因此就没有任何法律意义。
仅抵押一个权利的约定是在地权和房权一并抵押后，对这两种权利的价值进行分离的见解，不仅是着眼于实践现象的学理分析，也有法律规范的支持。比如《民法典》第417条、第807条，当事人的约定与房地一体规范衔接配合，结果是“房地一体，价值分离”。
这样一来，在经由法院来实现抵押权的情形，应一并拍卖、变卖地权和房权。地权和房权变价中与债权相应的部分会被法院直接付给债权人，如果该部分超过当事人约定的抵押财产价值，抵押人有权根据约定请求抵押权人退还多出的部分。约定具有相对性，仅能约束当事人双方，对其他人没有约束力，这一点对多顺位抵押权具有意义。
五、结语
房地一体规范已成为我国不动产权利和交易的重要支撑，因此，在认知其规范要义时，一定不能脱离实践。房地一体规范不仅有反映土地和房屋的物理状态整体性，保持房屋经济效用的目的，还有简化与地权、房权相关的确立配置的目的。
用地建房的过程、有为房屋提供载体支撑的其他制度、限期拆除的违法建筑、违法占用他人土地建房、违法占用农用地或未利用地建房等，均不符合房地一体规范的构成要件。
对于那些符合构成要件的情形，无论地权和房权是否均记载于不动产登记簿，都产生一并处分或查封的后果。至于当事人作出的仅处分一个权利的约定，允许它具备法律效力，只在当事人双方内部产生债权债务关系，不会改变“房随地走、地随房走”的结果。